Ĉar la Ford-registaro fiksas sian esperon pri solvi la loĝejan krizon de Ontario konstruante 1.5 milionojn da novaj hejmoj antaŭ 2031, kronika manko de kvalifikitaj homoj por prizorgi novajn plurdomajn konstruaĵojn minacas altigi kostojn por domposedantoj eĉ kiam novaj unuoj finfine enretiĝas.
Ŝanĝoj al kiel kondomo manaĝeroj estas trejnitaj kaj licencitaj trafis ŝlosilan mejloŝtonon en la somero de 2022, kun novaj postuloj devigas multajn spertajn manaĝerojn en Ontario retiriĝi.
Industrio-fakuloj diras, ke la bedaŭrinda kombinaĵo perdi iujn el siaj plej bonaj administrantoj same kiel klopodoj por enretigi pli da loĝado kaj liveri milojn da novaj unuoj montras signojn, ke ili kondukas al kosto-redukto.
“La postulo je kleraj administrantoj nur altiĝas kaj la provizo malpliiĝas; tio iom kreis la aferon en kiu ni nun estas,” Eric Plant, prezidanto de la Asocio de Condo-Manaĝeroj de Ontario, diris al Global News.
La manko de spertaj condoadministrantoj signifis pli altajn salajrojn – kun kelkaj komencante siajn unuajn laborpostenojn je tiom multe kiom $ 80,000 jare – kaj, finfine, pli altajn jarajn kotizojn por plurposedantoj.
Krom historiaj hipotekaj indicoj kaj jaroj da inflacio, la situacio premas domposedantojn en vivkosto-krizo, Plant diris.
“Ĝi tre forte batas homojn; ĝi ne helpas la pageblan krizon,” li diris.
“La plej malbona afero, kiun vi povas aŭdi, kiam via hipoteko ĵus altiĝis kaj vi pasis de du procentoj al sep procentoj, estas ricevi leteron de via apartamento-administranto dirante, ke ni plialtiĝos ses procentoj ĉi-jare, 10 pli. procento. Estas multe por engluti.”
Novaj leĝoj kaj la manko de administranto
La plurdoma industrio vidis iujn el siaj unuaj gravaj reguligoj fine de 2017, kiam la tiama liberala registaro pasis. Condominium Management Services Leĝokiu la unuan fojon enkondukis regularojn por dom-administrantoj.
La ŝanĝoj alportis regimentan sistemon de licencoj por dom-administrantoj, kiuj povas respondeci pri milionoj da dolaroj en buĝetoj kaj prizorgi la kvaran registaran nivelon de la lando, kondo-estraroj.
“La industrio havis multajn problemojn, estis iuj gravaj, gravaj kazoj de fraŭdo kaj aliaj aferoj, kiuj faris la novaĵon kaj ia instigis ĉi tion,” diris Plant. “Do, neniu en la industrio ĉagreniĝis, ke tio okazis.”
La novaj reguloj enkondukis malsamajn licencojn: junioraj kvalifikoj por novaj aliĝintoj, ĝeneralaj licencoj por manaĝeroj kaj transira licenco, kiuj efike avenigis tiujn kiuj laboris en la industrio dum longa tempo kaj ne iris reen al lernejo por akiri novan kvalifikon. .
La retpoŝto, kiun vi bezonas por la tago
ĉefaj novaĵoj el Kanado kaj la tuta mondo.
La transira licenco, aliflanke, havis eksvalidiĝon sur ĝi kaj duonvoje tra 2022, la plej multaj el ili finiĝis. Prefere ol iri retrejni, Plant diris, ke li trovis grandegan nombron da la plej spertaj kundomaj administrantoj en la provinco tute forlasis la industrion.
“Mi ne scias la procenton – ne estis statistikoj pri ĉi tio – sed ni perdis grandan parton de niaj plej altrangaj homoj en la industrio dum la nokto,” li diris, konjektante, ke la nombro estas ie inter 10 kaj 25 procentoj.
La plej lastatempaj ĉiujaraj datumoj de la Reguliga Aŭtoritato pri Administrado de Kondominio de Ontario montras, ke ekzistis 2,533 ĝeneralaj licencoj, 1,611 junioraj licencoj kaj naŭ ceteraj transiraj licencoj en la 31-a de marto 2023.
La 4,564 aprobitaj plurdomaj administrantoj en Ontario devas prizorgi ĉirkaŭ 12,690 plurdomajn konstruaĵojn kun pli ol 900,000 ekzempleroj en ili.
“Tio mortigis nin ĉe la provizo de administrantoj de apartamentoj,” diris Plant.
Pli postulema loĝejo kaj pli altaj salajroj
Ĉar la provizo de administrantoj montris signojn de sekiĝo, la provizo de novaj unuoj daŭris rapide.
En 2023, totalo de 11,422 novaj loĝejo-unuoj rompis grundon en Ontario, kie 13,245 novaj ekzempleroj komencas konstruadon en la unua kvarono de 2024.
Ne nur pli da hejmoj venas interrete, sed Plant diris, ke la novaj apartamentoj alportas pli da komponantoj ol pli malnovaj konstruaĵoj, donante al administrantoj kroman faktoron por batali.
“La konstruaĵoj konstruataj nun estas multe pli komplikaj,” li diris. “Ili estas miksitaj kun komercaj, estas hoteloj en ili, estas mallongdaŭraj luoj, estas vere komplikaj kundividaj instalaĵoj. Ju pli vi estas en la mezo de la urbo, des pli komplika ĝi fariĝas.”
Anne Burgoon, proprietadministranto kaj la vicprezidanto de Eastern Ontario Property Management, diris al Global News, ke kombinantaj faktoroj malfaciligas trovi kvalifikitajn novajn administrantojn.
“Estas sufiĉe defio en dungado de administrantoj,” ŝi diris.
Burgoon, kiel Plant, diris, ke la manaĝera manko kaj satigo de novaj konstruaĵoj altigis salajron.
“Ili pagas bonan,” ŝi diris. “Ili gajnas tre bonan monon.”
Plant diris, ke enirnivela administranto laboranta en oficejo pri loĝdosieroj gajnus $40,000 ĉiujare antaŭ du-tri jaroj. Ili nun estas dungitaj inter $60,000 kaj $80,000.
“Kiam vi havas tian ekonomian miskongruon, viaj prezoj altiĝas kaj la prezoj de administrantoj altiĝis,” li diris.
“Antaŭ tri jaroj, mi pagis duonon de tio, kion mi pagas por limigita juniora licenco. Nun, ĝi verŝajne pliiĝis inter 50 kaj 100 procentoj en tri jaroj.”
Burgoon diris, ke altrangaj manaĝeroj, kiuj laŭ ŝia sperto povas respondeci pri inter 2,000 kaj 4,000 ekzempleroj, povus reti salajrojn inter $120,000 kaj $220,000 jare, “depende de via biletujo.”
Sed dum la prezo de kundomaj administrantoj pliiĝas, ankaŭ la taskoj, kiujn ili estas atenditaj, pritraktos. Kun eĉ kvarono de sperta dungitaro nun ekster la industrio, Plant diris, ke junaj administrantoj estis foje metitaj en malfacilajn poziciojn.
“Pro la manko, vi havas junajn manaĝerojn kuras multe pli ol ili devus funkcii sub multe malpli superrigardo. … Ni faras ĉion, kion ni povas por trejni kiel eble plej rapide, por certigi, ke la proporcioj estas bonaj, sed la realeco estas kia ĝi estas,” li diris.
“Se vi havas junan konstruaĵon kaj vi havas multajn konstruaĵojn kaj vi bezonas iun por administri ilin, vi metos tiun personon en verŝajne pli grandan biletujon ol ili povas manipuli..”
Pli altaj kondo-kotizoj en vivkosto
La finfina rezulto de la manko, diras industriaj fakuloj, estas ke kondo-kotizoj pliiĝas.
Ĉar la administradkompanioj, kiuj kongruas lastatempe kvalifikitajn administrantojn kun la kondomaj konstruaĵoj kaj la estraroj, kiuj bezonas ilin, devas pagi pli altajn salajrojn, ili altigas la kostojn de siaj kontraktoj kaj kondo-estraroj altigas siajn kotizojn.
“La prezoj altiĝis kaj tio signifas, ke la prezoj por la domposedantoj altiĝis ĉar ili pagas nian administran kontrakton,” diris Plant.
Dum la kosto de kundoma manaĝero estas relative malalta en la kunteksto de la totalaj kondo-kotizoj, kiujn unuoposedanto devas pagi, aliaj kostoj ankaŭ pliiĝas. Anstataŭaj partoj por konstruaĵoj, precipe fenestroj, pliiĝas rapide, dum plurposedantoj en pli malnovaj konstruaĵoj alfrontas pli kritikajn riparojn.
“Konstruaj kostoj signife altiĝis, sed administraj kotizoj ankaŭ grave pro ĉio ĉi kaj pro la defioj, kiujn ni havas por konservi dungitaron,” diris Burgoon.
Nek Plant nek Burgoon diris, ke ili atendas, ke la provinca registaro ofertos tujan solvon al la kosto-kruĉo, esperante, ke la altaj salajroj kaj pli strukturita trejnado kondukos al pli da diplomiĝintoj kun la tempo.
“Ili konstruis organizon de nulo. … Ĉi tiuj reguligaj korpoj ne estis tie, do ili konstruis ilin de nulo laŭlonge de la tempo. Kaj ĉu estis batoj kaj aferoj por gladi? Jes. Kaj ĉu ili daŭre faros tion? Jes, mi imagas, ke ili faros,” diris Burgoon.
Proparolanto de la provinco diris al Global News, ke nek la registaro nek ĝia reguliga korpo “havas rolon en fiksado de salajroj de administrantoj de apartamentoj” en Ontario.
“La registaro konscias, ke tra la tuta lando, la kresko de loĝdomoj en la lastaj jaroj rezultigis kreskantan bezonon de administrado de apartamentoj,” ili diris, promesante, ke la registaro “daŭrigos monitori tendencojn” en la industrio.
Condomo,Ontario-loĝejo,Ontario-politiko,Kanado